根據《廣州市城市更新辦法》、《廣州市舊村莊更新實施辦法》等多部廣州市城市更新相關政策，鼓勵村集體經濟組織按規定將改造范圍內的集體建設用地申請轉為國有建設用地。

那么村民的私人住宅集轉國之后村民會獲得什么樣的利好呢？

關于集體與國有土地最直觀的區別，那就是土地上房屋的權屬性質。一般來說，集體土地上的房屋是由集體發布的產權證，大多數為宅基地證、集體土地房產證。而在國有土地上建設的商品房具有完善的建設手續，并由國家頒發房產證。雖然兩種產權證都能證明房屋權屬人的地位，但是在市場上交易的情況卻不一樣。集體土地上的房屋，在現階段只能通過集體內部流轉，不能上市交易流轉。而國有土地上的房屋是可以進行自由交易的，這樣房屋的價值就比集體土地上的房屋多了許多。

    舉個例子：以越秀區某舊村改造項目為例，2016年，周邊的房價為3.7萬元/平方米，平均租金4000元；2021年，周邊最高房價達到9.6萬元/平方米，房價漲了將近兩倍，而平均租金至漲到了6000元。

若房屋可租可售情況下，5年可獲賣房收益=（9.6-3.7）*70=413萬元，5年可獲租房收益=0.6*5*12=36萬元，5年可獲總收益413+36=449萬元。

若房屋只可租賃的情況下，5年可獲租房收益=0.6*5*12=36萬元。

 

村民的私人住宅集轉國后可以延緩繳納土地出讓金。

根據《廣州市舊村莊更新實施辦法》第四十條規定“村集體經濟組織或個人依法將集體建設用地轉為國有建設用地的，發生出售、交換、贈與（不含繼承）或自行申請補辦土地出讓時，按申請時點相應土地用途市場評估地價的 20％或房屋市場評估價的 5％計收土地出讓金?！币簿褪钦f，改造后的私人住宅如果沒有發生出售、交換、贈與（不含繼承）或主動申請補辦土地出讓金情況下，可以延緩繳納土地出讓金。一旦房屋上市交易發生出售、交換、贈與（不含繼承）的情況才需要按申請時點相應土地用途市場評估地價的 20％或房屋市場評估價的 5％計收土地出讓金，私人房屋一般采用房屋市場評估價5%計算。

舉個例子：以50000元/㎡為標準，70㎡房子為例，房屋市場評估價約為50000*70=350萬元，土地出讓金約為350萬元*0.05=17.5萬元，房屋成交價為350萬+17.5萬=367.5萬元。

 

村民私人住宅轉國有后，使用年限有什么變化呢？  

     集體建設用地現行的政策暫無規定具體的使用年限，國有建設用地根據現行政策，住宅的土地使用權一般為70年，在實務操作中，集體建設用地轉為國有建設用地，土地使用年限在進行上市交易，補繳土地出讓金后才開始計算。根據《民法典》第359條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規規定。

 

城中村改造后，集體物業的變化對村民有什么利好呢？

   我們村集體物業因歷史原因等方面因素導致未持有合法產權證的物業約占集體物業總建筑量的30%，無證的集體物業因承租人少，營業限制大，導致租值低、日后發展受阻礙，更因政府拆違政策影響，可能無法永久保持上述無證物業，存有較大的拆違風險。結合我村的集體物業拆補方案，通過更新改造該部分物業能全部實現合法化，解決集體土地房屋的歷史遺留問題，不僅能持有產權證更能進一步提升租金價值，提高村民們的收入水平。

 

“集轉國”之后村集體權屬名下物業是否存在被抵押、變賣的風險？

根據《廣州市人民政府關于加強農村集體經濟組織管理的指導意見》（穗府〔2019〕11 號）第六大點第六小點明確規定：“嚴格資產處置。農村集體經濟組織合并、分立、改制的，按原各農村集體經濟組織在全部資產中所占的份額，將集體資產轉入新的農村集體經濟組織，任何組織和個人不得任意平調、私分或非法改變其集體資產權屬性質。資產處置方案須經成員大會或者成員代表會議討論通過，并報鎮人民政府（街道辦事處）審核批準后方可實施?！币约笆撋缯鲁痰谖逭碌谌鍡l和經濟社章程第五章第三十五條都有明確規定集體資產處置等事項是需要經社員大會集體表決執行的，集轉國后集體權屬名下的物業，仍按照聯社及各經濟社章程，需經社員大會集體表決后執行資產處置。

公建配套（簡稱公配）與公用面積，是兩個不同概念。
1.公建配套，例如幼兒園、小學、初中、高中、醫院、派出所等等，按相關法規要求，改造后公配需全部移交至政府，供政府部門使用。
2.公用面積是指建筑物內部公共使用的地方，如大堂、走火通道、樓梯等。當時石溪集體物業測量時，建筑內也含有公用面積，因此集體物業復建建筑都包含公用面積。

石溪項目于2020年，已經納入《廣州市深化城市更新工作 推進高質量發展工作方案》的三年實施計劃中，意味著石溪更新改造項目在2023年前需進入項目實施階段。目前，《石溪片區策劃方案》以及《海珠區石溪片區城市更新單元詳細規劃》已取得政府批復，也就是說石溪未來的規劃已基本確定，且規劃的建設量符合《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題》中提到的城市更新單元（片區）或項目內拆建比不應大于2的要求，目前石溪項目已進入了《實施方案》的編制階段，石溪的更新是我們村、整個片區，乃至整座城市發展的必然結果。

隨著時代的變遷，舊村已無法跟上城市發展的步伐，屆時，政府頒布了多部舊村改造政策，鼓勵村企合作進行更新改造工作。通過更新改造，將解決衛生臟亂差和安全隱患，完善片區內的公建配套設施，改善片區的生活環境及生活水平；通過更新改造，將促進集約利用土地，提高土地利用率，促進城市化發展，使原本舊村莊煥然一新。

舊村改造有異于以往的土地征收，土地征收是指政府采用貨幣補償的方式一次性付給權屬人，不給予建筑量等其他補償。也就是說征收范圍內的所有資產都會進行相應的一次性貨幣補償，包括土地、建筑物、樹木等等。其產權將全部歸國有，該范圍內后續實現的收入利益都與村無關。

但石溪村采用的村企合作的舊村改造模式，除了本方案內規定的物業補償及貨幣補償之外，復建地塊上蓋物業產權及日后產生的經濟收益仍歸我村所有。通過更新改造，不僅提高了村民的生活環境，更是大幅度的提升了村民的生活水平及收入，因此相應的補償標準也有異于土地征收的補償標準。

合作改造是采用土地出讓的形式，將改造范圍內部分土地給予合作企業作為融資地塊，建設商品房進行買賣、融資，以獲取更新改造資金，實現經濟平衡，政府通過將公共空間的重新規劃建設，增設公建配套實施，并對更新改造全程進行指導及監管，推進城市化發展，最終也是受益于村民。對于石溪村民來講，舊村改造利大于弊，是石溪發展歷史上的一個重要里程碑。

土地使用年限最高70年。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年;

(二)工業用地五十年;

(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;

(四)商業、旅游、娛樂用地四十年;

(五)綜合或者其他用地五十年。

因此集體物業的使用權年限需按該地塊的用地性質而決定，照《民法典》（自2021年1月1日開始生效）第三百五十九條的規定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

為確保舊改項目不爛尾，國家出臺了多部相關政策進行制約，其中海珠區住建局最新出臺了《海珠區舊村莊全面改造項目復建安置資金使用管理辦法（試行）》，根據該辦法，舊村改造項目需按規定成立“復建安置資金監管賬戶”，用于舊村莊全面改造過程中的復建安置，由區政府、瑞寶街道、石溪村、合作企業和銀行共同監管，?？顚Ｓ?，禁止任何人、任何單位，以任何理由挪用，杜絕復建工程出現爛尾。

根據規定，合作企業先把不低于實施方案批復的復建安置資金的30%存進監管賬戶，之后按照項目分期，按期足額繳存每期的復建安置資金。

項目實施主體在改造過程中需先行支付臨遷、拆運、建設、修繕等各項工作的費用，在按照規定的項目進度節點及比例申請撥付復建安置監管資金，也就是說合作企業除了將復建資金的30%及當期足額存進監管賬戶內，還需要先行墊付臨遷、拆運、建設、修繕等各項工作的費用，再根據項目進度進行“實報實銷”模式，從監管賬戶再撥付款項至合作企業。每次申請支付復建安置資金，均需提交經兩委會研究同意支付額度會議紀要等民主決策程序證明材料，并加蓋村社公章。保障了舊村改造的資金到位，確保改造項目不爛尾。

  一般舊改安置房的建設由合作單位代為建設（自行改造除外），合作單位發包給施工方建成，施工過程中的監管尤為重要，關于資金使用方面，由合作企業繳存復建安置資金，按工程建設進度申請撥付；

  關于工程質量方面，可以由村集體成立一個質量監督小組，小組成員可包括村民以及村集體委托的專業第三方代表組成，監督合作企業按照預算要求、施工要求進行建設。